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L'incarico constiste in:
- Sopralluogo e rilievo di tutte le unità condominiali
- Estratti delle visure e delle planimetrie catastali di tutte le unità che compongno il condominio
- Redazione grafica delle planimetrie aggiornate
- Redazione delle tabelle
- Redazione della relazione tecnica
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- Sopralluogo e rilievo di tutte le unità condominiali
- Estratti delle visure e delle planimetrie catastali di tutte le unità che compongno il condominio
- Redazione grafica delle planimetrie aggiornate
- Redazione delle tabelle
- Redazione della relazione tecnica
TABELLE MILLESIMALI
LE TABELLE MILLESIMALI costituiscono lo strumento di ripartizione delle spese condominiali: con esse si stabiliscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ogni condomino sulle parti comuni di un condominio.
Prima di entrare nello specifico delle tabelle millesimali e sulle loro modalità di calcolo, ricordiamo che il condominio si forma quando, in uno stesso edificio, esistono più parti di proprietà esclusive (unità immobiliari) che coesistono con la comproprietà rappresentata dalle cosiddette “parti comuni”, le quali servono tutti o una parte dei condomini.
Nel condominio, conseguentemente, confluiscono due diritti: un diritto di proprietà esclusiva e un diritto di proprietà di comunione forzosa e necessaria, finalizzata alla conservazione ed alla manutenzione di quelle parti comuni che, in quanto pertinenza del condominio, non possono essere divise. Con le tabelle millesimali si definiscono i diritti di proprietà comune.
Parti comuni
L’esatta definizione delle parti comuni è contenuta nell’articolo 1117 del Codice civile:
“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
Millesimi e tabelle millesimali
L’interesse che ciascun condomino ha sulle parti comuni dell’edificio si misura in proporzione al valore del bene principale e cioè dell’unità immobiliari di cui egli è proprietario. A tal fine si definisce il millesimo che costituisce l’unità di misura della proprietà condominiale ed è l’espressione numerica del rapporto dei valori delle diverse unità immobiliari rispetto all’intero edificio (che è rapportato a 1.000).
Le tabelle millesimali sono particolari tabelle che contengono tutte le unità immobiliari e i rispettivi proprietari di un condominio e riportano per ciascuna di questa il valore espresso in millesimi; in termini matematici traducono i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva che costituiscono l’edificio condominiale ed esprimono il valore delle singole unità immobiliari e, di conseguenza, il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni dell’intero edificio, ai fini della formazione della volontà dell’organo assembleare e della ripartizione delle spese.
Funzione dei millesimi
I millesimi hanno 2 funzioni fondamentali:
1. sono necessari per determinare le maggioranze assembleari
2. servono per dividere fra i condomini le spese condominiali relative alle parti comuni
Come si determinano i millesimi
La determinazione dei valori millesimali di condominio avviene mediante valutazioni del tecnico incaricato effettuate sulle superfici reali di ogni singola unità immobiliare che devono essere ragguagliate alla superficie totale dell’edificio.
Sono escluse dal calcolo dei millesimi le parti esterne al fabbricato e non edificate, per esempio le aree a cortile, parcheggio, giardini se comuni. Sono incluse, invece, anche le aree esterne se di proprietà esclusiva.
Operativamente, si procede nel seguente modo:
I coefficienti correttivi, che servono a trasformare le superfici reali (o i volumi) delle singole unità immobiliari in valori virtuali, sono determinati dal tecnico incaricato.
Generalmente si parte dai coefficienti previsti nella circolare 26 marzo 1966 n. 12480 del Ministero dei lavori pubblici, modificando ove necessario tenendo conto delle peculiarità del condominio. Il tecnico può comunque definire diverse modalità di calcolo, giustificandole opportunamente.
Quali tabelle occorre calcolare?
Oltre alla tabella dei “Millesimi Generali”, detta anche “fondamentale”, esistono diverse tipologie di tabelle. Descriviamo brevemente le principali, riferendo i calcoli alle superfici di ciascuna unità immobiliare.
Millesimi generali
Serve per la ripartizione di tutte le spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni (come definito dall’art. 1117 c.c).
Necessaria anche per il calcolo delle maggioranze richieste dalla legge per la validità delle assemblee condominiali e per l’approvazione delle varie deliberazioni, comprende tutte le unità facenti parte del condominio.
Da tale tabella se ne possono ottenere altre riferite a singoli fabbricati, ad esempio per super-condomini.
Millesimi scale e ascensore
La tabella va redatta secondo le indicazioni dell’art. 1124 del Codice Civile:
“Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.”
Pertanto, la tabella viene calcolata considerando i millesimi che si ottengono come somma di:
Millesimi lastrici esclusivi
La tabella va redatta secondo le indicazioni dell’art. 1126 del Codice Civile:
“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”
Pertanto, la tabella viene calcolata considerando i millesimi che si ottengono come somma di:
Millesimi riscaldamento centralizzato
Tale tabella va calcolata secondo le indicazioni della norma UNI 10200.
In particolare, in funzione della tipologia di termoregolazione e dei terminali di emissione, si possono calcolare i millesimi in funzione di:
Prima di entrare nello specifico delle tabelle millesimali e sulle loro modalità di calcolo, ricordiamo che il condominio si forma quando, in uno stesso edificio, esistono più parti di proprietà esclusive (unità immobiliari) che coesistono con la comproprietà rappresentata dalle cosiddette “parti comuni”, le quali servono tutti o una parte dei condomini.
Nel condominio, conseguentemente, confluiscono due diritti: un diritto di proprietà esclusiva e un diritto di proprietà di comunione forzosa e necessaria, finalizzata alla conservazione ed alla manutenzione di quelle parti comuni che, in quanto pertinenza del condominio, non possono essere divise. Con le tabelle millesimali si definiscono i diritti di proprietà comune.
Parti comuni
L’esatta definizione delle parti comuni è contenuta nell’articolo 1117 del Codice civile:
“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
- il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
- i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.”
Millesimi e tabelle millesimali
L’interesse che ciascun condomino ha sulle parti comuni dell’edificio si misura in proporzione al valore del bene principale e cioè dell’unità immobiliari di cui egli è proprietario. A tal fine si definisce il millesimo che costituisce l’unità di misura della proprietà condominiale ed è l’espressione numerica del rapporto dei valori delle diverse unità immobiliari rispetto all’intero edificio (che è rapportato a 1.000).
Le tabelle millesimali sono particolari tabelle che contengono tutte le unità immobiliari e i rispettivi proprietari di un condominio e riportano per ciascuna di questa il valore espresso in millesimi; in termini matematici traducono i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva che costituiscono l’edificio condominiale ed esprimono il valore delle singole unità immobiliari e, di conseguenza, il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni dell’intero edificio, ai fini della formazione della volontà dell’organo assembleare e della ripartizione delle spese.
Funzione dei millesimi
I millesimi hanno 2 funzioni fondamentali:
1. sono necessari per determinare le maggioranze assembleari
2. servono per dividere fra i condomini le spese condominiali relative alle parti comuni
Come si determinano i millesimi
La determinazione dei valori millesimali di condominio avviene mediante valutazioni del tecnico incaricato effettuate sulle superfici reali di ogni singola unità immobiliare che devono essere ragguagliate alla superficie totale dell’edificio.
Sono escluse dal calcolo dei millesimi le parti esterne al fabbricato e non edificate, per esempio le aree a cortile, parcheggio, giardini se comuni. Sono incluse, invece, anche le aree esterne se di proprietà esclusiva.
Operativamente, si procede nel seguente modo:
- si accertano le proprietà esclusive di ciascun condòmino (appartamento, box auto, giardino, corte di pertinenza)
- si effettuano i rilievi metrici
- si sviluppano gli elaborati grafici
- dai grafici si rilevano tutte le grandezze necessarie:
- superfici
- altezze
- esposizioni
- destinazioni d’uso
- ecc.
I coefficienti correttivi, che servono a trasformare le superfici reali (o i volumi) delle singole unità immobiliari in valori virtuali, sono determinati dal tecnico incaricato.
Generalmente si parte dai coefficienti previsti nella circolare 26 marzo 1966 n. 12480 del Ministero dei lavori pubblici, modificando ove necessario tenendo conto delle peculiarità del condominio. Il tecnico può comunque definire diverse modalità di calcolo, giustificandole opportunamente.
Quali tabelle occorre calcolare?
Oltre alla tabella dei “Millesimi Generali”, detta anche “fondamentale”, esistono diverse tipologie di tabelle. Descriviamo brevemente le principali, riferendo i calcoli alle superfici di ciascuna unità immobiliare.
Millesimi generali
Serve per la ripartizione di tutte le spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni (come definito dall’art. 1117 c.c).
Necessaria anche per il calcolo delle maggioranze richieste dalla legge per la validità delle assemblee condominiali e per l’approvazione delle varie deliberazioni, comprende tutte le unità facenti parte del condominio.
Da tale tabella se ne possono ottenere altre riferite a singoli fabbricati, ad esempio per super-condomini.
Millesimi scale e ascensore
La tabella va redatta secondo le indicazioni dell’art. 1124 del Codice Civile:
“Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.”
Pertanto, la tabella viene calcolata considerando i millesimi che si ottengono come somma di:
- Metà del valore di proprietà
- Metà del valore dei millesimi che derivano dall’altezza di ciascun piano rispetto al suolo.
Millesimi lastrici esclusivi
La tabella va redatta secondo le indicazioni dell’art. 1126 del Codice Civile:
“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”
Pertanto, la tabella viene calcolata considerando i millesimi che si ottengono come somma di:
- Un terzo del valore di proprietà
- Due terzi del valore dei millesimi che derivano dalla porzione di unità cui il lastrico serve da copertura.
Millesimi riscaldamento centralizzato
Tale tabella va calcolata secondo le indicazioni della norma UNI 10200.
In particolare, in funzione della tipologia di termoregolazione e dei terminali di emissione, si possono calcolare i millesimi in funzione di:
- Fabbisogni di energia termica utile delle singole unità immobiliari, nel caso di impianti dotati di termoregolazione (a prescindere dal terminale di emissione) o nel caso di assenza di termoregolazione con termoconvettori, ventilconvettori, bocchette o pannelli radianti
- Potenza termica installata, nel caso di assenza di termoregolazione con radiatori o piastre radianti.